Presupposti di imposta

Sono considerati soggetti passivi dell'imposta:

• - il proprietario dell'immobile oppure il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sullo stesso;
• - il genitore assegnatario della casa familiare, a seguito di provvedimento del giudice, che allo stesso modo costituisce il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli;
• - il concessionario, nel caso di concessione di aree demaniali;
• - il locatario, per gli immobili (anche da costruire o in corso di costruzione) concessi in locazione finanziaria, a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

Nel caso siano presenti più soggetti passivi in riferimento allo stesso immobile, ognuno è titolare di un'autonoma obbligazione tributaria e, nell'applicazione dell'imposta, si tiene conto degli elementi soggettivi e oggettivi riferiti a ogni singola quota di possesso, anche nell'applicazione di esenzioni o agevolazioni.

Sono considerati oggetti di imposta:

• - Fabbricati: Unità immobiliare iscritta nel catasto edilizio urbano, con attribuzione di rendita catastale. Fanno parte del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella di pertinenza, purché accatastati unitariamente. In caso di fabbricati di nuova costruzione, questi sono soggetti a imposta dalla data di ultimazione dei lavori oppure, se precedente, dalla data in cui se ne è iniziato a fare uso;
• - L'area fabbricabile: La L. 160/2019 (art. 1, comma 741, lettera d) stabilisce che per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio, in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi adottati dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo;
• - Il terreno agricolo: Terreno iscritto in catasto, destinato a qualsiasi uso, compreso quello non coltivato.

Esenzioni di imposta

L'abitazione principale e le sue pertinenze

L'abitazione principale (categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7) è esente dall'Imposta. Questa è definita a seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022: "per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente". A questa fanno riferimento gli immobili iscritti nelle suddette categorie catastali e le relative pertinenze. Analogamente, sono esenti dall'imposta le pertinenze dell'abitazione principale.

Tra queste rientrano le pertinenze iscritte nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura di massimo 1 unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritta in catasto unitamente all'unità a uso abitativo.

Ulteriori esenzioni

Il pagamento dell'IMU non è dovuto in ulteriori casi, individuati dai D.lgs 504/1992 (art. 7, comma 1, lettere b, c, d, e, f, h, i), D.lgs. 23/2011 (art. 9, comma 8), L. 160/2019 (art. 1, comma 758-759) e successive modifiche e integrazioni. Si tratta di casistiche specifiche che invitiamo a approfondire consultando la normativa.

Aliquote agevolate e riduzioni

In alcuni casi la normativa nazionale prevede delle riduzioni dell'imposta, che possono essere affiancate da iniziative del Comune stesso. In sintesi, a Santa Maria a Monte sono in vigore le seguenti agevolazioni:

• - Fabbricati di interesse storico o artistico: riduzione del 50% della base imponibile;
• - Immobili affittati a canone concordato: applicazione aliquota ridotta + riduzione governativa in base alla norma vigente;
• - Immobili in prossimità all'impianto di biogas (San Donato, Cinque Case e Firenzuola): riduzione del 10% dell'IMU da versare per immobili in categoria catastale A (escluse A/1, A/8, A/9, A/10).

Base imponibile

Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutate del 5%, i seguenti moltiplicatori:

• - 160 - Gruppo catastale A (esclusa A/10) e categorie catastali C/2, C/6 e C/7;
• - 80 - Categorie catastali A/10 e D/5;
• - 140 - Gruppo catastale B e Categorie Catastali C/3, C/4, C/5;
• - 55 - Categoria catastale C/1;
• - 65 - Gruppo catastale D (esclusa D/5).

Valore venale dell'area fabbricabile

Per le aree fabbricabili la base imponibile deve essere determinata tenendo conto del valore venale in comune commercio da definirsi con riferimento temporale al 1° gennaio dell'anno di imposizione o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici, sulla base di diversi specifici parametri definiti dalla L. 160/2019 (art. 1, comma 746). Questa viene determinata tenendo conto:

della zona territoriale di ubicazione;

• - dell'indice di edificabilità;
• - della destinazione d'uso consentita;
• - degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
• - dei prezzi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma del D.P.R. 380/2001 (art. 3, comma 1, lettere c, d, f), la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.

Il valore venale dell'area deve essere determinato direttamente dal contribuente, eventualmente, ma non necessariamente, avvalendosi del contributo di un proprio tecnico di fiducia.

L'Ufficio, al fine di fornire un utile orientamento per la valutazione delle aree, determina periodicamente i valori medi orientativi di mercato elaborando i dati rilevati direttamente dalle compravendite dei terreni stipulate negli ultimi anni.

Trovi a questo link l'elenco completo dei valori venali minimi per aree edificabili dell'anno corrente. I valori proposti costituiscono un mero orientamento, e quindi non sono da ritenersi vincolanti, sia per il contribuente sia per l'attività di accertamento svolta dall'Ufficio.

Terreni agricoli

Per i terreni agricoli, che non rientrano nella definizione di area fabbricabile, anche nel caso siano incolti, il valore imponibile è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135.